Overvejer du forældrekøb?

Skal dit barn flytte hjemmefra, og er det svært at finde en god lejebolig, studiebolig eller et kollegieværelse med en attraktiv beliggenhed til en overkommelig pris? Så kan et forældrekøb være en god løsning. 

Et forældrekøb betyder, at du køber en ekstra bolig, som du udlejer til dit barn. Forældrekøb er især populært i de større danske studiebyer, hvor der kan være rift om pladserne på kollegier og om de ledige studieboliger. 

Fordele for dig

Forældrekøb har den fordel, at du sikrer dit barn en tryg base. Hvis du er heldig, kan boligpriserne stige, så du opnår en gevinst, når du engang skal sælge boligen igen - men du kan selvfølgelig også risikere, at boligpriserne falder. Tidligere var forældrekøb også en skattemæssig fordel – det er dog ikke længere tilfældet.

I praksis fungerer forældrekøbet som ethvert andet boligkøb, hvor du som ejer betaler boligens driftsudgifter samt renter og afdrag på realkredit- og boliglån. Men det behøver ikke blive dyrt for dig, da dit barn skal betale husleje til dig, og du vil få et skattefradrag for renteudgiften.

Fordele for dit barn

Et forældrekøb kan være med til at skabe stabile og trygge rammer for dit barn, når han eller hun starter et nyt kapitel i sit liv. Når dit barn lejer en bolig af dig, er der også mulighed for at få boligstøtte, som er en månedlig økonomisk støtte fra det offentlige. Er boligen stor nok, kan dit barn leje et værelse ud til en ven eller studiekammerat. På den måde vil dit barn kunne få en god bolig til en rimelig pris.

Gode råd om forældrekøb

  • Undersøg, om lejligheden ifølge ejerforeningens vedtægter må udlejes
  • Lav en skriftlig lejekontrakt imellem dig og dit barn, da dit barn ellers ikke vil kunne modtage boligstøtte
  • Fastsæt huslejen til markedslejen (en gennemsnitspris på tilsvarende lejelejligheder i områ-det) og i forhold til huslejenævnets bestemmelser, for ellers kan du risikere at få en ekstra-regning fra Skattestyrelsen. Få evt. hjælp af en revisor til at lave dit skatteregnskab
  • Aftal på forhånd, hvem der skal stå for vedligeholdelse af boligen
  • Hvis en del af lejligheden fremlejes, skal det være dit barn, der laver aftalen med lejer. På den måde sikrer du, at du kan opsige hele lejemålet på én gang
  • Få hjælp af din rådgiver til, hvordan finansieringen sammensættes bedst muligt ud fra din økonomiske situation. Overvej fx, om du har friværdi i din bolig, som du evt. vil bruge til forældrekøbet

Når du skal låne penge til forældrekøbet

På samme måde som når du køber en bolig til dig selv, kan du finansiere et forældrekøb med et realkreditlån. Det er også muligt at bruge eventuel friværdi i din egen bolig eller en evt. opsparing. Finansieringen af forældrekøbet kan altså sammensættes på flere måder, og vi anbefaler derfor, at du kontakter din rådgiver for at finde ud af, hvordan finansieringen kan sammensættes bedst muligt ud fra netop din økonomi og dine behov.

I Sydbank har du mange forskellige muligheder for at få finansieret forældrekøbet:

Når du skal købe andelsbolig til dit barn

Hvis du køber en andelsbolig til dit barn, skal du være opmærksom på, at en andelsboligs ejerforhold adskiller sig fra en almindelig ejerlejlighed – også når der er tale om forældrekøb. Det fremgår ofte af foreningens vedtægter, om andele må handles som forældrekøb. Har du og dit barn udset jer en andelsbolig, er det derfor vigtigt at klarlægge med bestyrelsen, om I har mulighed for at indgå en forældrekøbshandel. Det kan fx være et krav, at ejeren skal bebo andelen og derfor ikke kan leje boligen ud. Herudover er der forskel på de muligheder, du har for at låne til en andelsbolig, ligesom det som udgangspunkt ikke er muligt at anvende virksomhedsordningen, som du kan læse mere om nedenfor.

Læs om forældrekøb af andelsbolig

Fastsættelse af husleje

Som forælder betaler du skat af lejeindtægterne, og du kan trække driftsudgifterne fra i skat. I praksis er det nemmest for dig, hvis du kun har én konto til alt det, der har med forældrekøbsboligen at gøre – både indtægter og udgifter. Så kan du lettere få et samlet overblik over økonomien.

Ved forældrekøb er både du og dit barn typisk interesseret i at holde huslejen på et lavt niveau, fordi du som forælder bliver beskattet af indtægter, og dit barn måske er under uddannelse og derfor har begrænsede økonomiske midler. Det er dog vigtigt, at huslejen ligger på et fornuftigt niveau og ikke bliver sat for lavt. Ellers er der en risiko for, at du bliver beskattet af differencen mellem den fastsatte husleje og det, den burde ligge på ifølge markedet.

At fastsætte en korrekt husleje kan være svært. Ifølge Skattestyrelsen skal huslejen svare til markedslejeprisen. Dit barn skal altså betale det samme, som enhver anden lejer skulle have gjort.

Hvis Skattestyrelsen vurderer, at den husleje, barnet betaler, er for lav, kan barnet blive pålagt at betale gaveafgift af differencen mellem husleje og markedsværdien, og du vil som forælder samtidig skulle betale skat af den fastsatte markedsværdi. Det er altså ikke en særlig god ide at sætte lejen for lavt.

Godt at vide

Regler for fremleje af et værelse

Hvis lejligheden er stor nok, og barnet har brug for økonomisk hjælp til at supplere huslejen, kan barnet vælge at udleje et værelse. Den mest fordelagtige løsning vil ofte være, at barnet fremlejer værelset, i stedet for at det er forældrene selv, der lejer værelset ud. Dette skyldes, at man som udlejer i denne situation vil være bedre stillet ved opsigelse af lejemålet. Lader man barnet fremleje værelset, gælder lejelovens regler om fremleje og altså ikke reglerne om udleje. Dette indebærer bl.a., at barnet og fremlejetageren kan opsige lejemålet med en måneds varsel.

Hvordan beskattes lejeindtægten ved fremleje?

Hvis dit barn lejer et værelse ud privat i mindre end 4 måneder (også kaldet korttidsleje), har barnet et bundfradrag på 12.700 kr. (beløbsgrænse i 2024) og skal betale skat af 60 % af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Lejeindtægten skal opgøres inkl. betaling for el, varme, internet m.v. Det beregnede resultat skal barnet skrive på årsopgørelsen som kapitalindkomst.

Hvis dit barn lejer et værelse ud privat til den samme person i mere end 4 måneder (også kaldet langtidsleje), har dit barn et bundfradrag på 2/3 af den husleje, barnet betaler til dig. Hvis dit barn har en indtægt fra fremleje af værelset, som er større end dette bundfradrag, skal det beregnede resultat skrives på barnets årsopgørelse som personlig indkomst uden AM-bidrag.

Lejekontrakt mellem barn og fremlejetager

Det er altid en god idé at lave en skriftlig lejekontrakt mellem barnet og fremlejetageren af værelset - uanset om lejeren er en god ven eller en anden bekendt. Lejekontrakten skal fastsætte huslejens størrelse og afstemme forhold angående vedligeholdelse, istandsættelse ved fraflytning af værelset og eventuelt betaling af depositum m.v. Med en lejekontrakt har man mulighed for på forhånd at have fastsat retningslinjer, i tilfælde af at der skulle opstå uenighed.

 

Omvendt forældrekøb

Der er ingen regler, der siger, at det kun er forældre, der kan købe bolig til deres børn. Et (voksent) barn kan også købe en bolig til sine forældre på samme vilkår – et såkaldt omvendt forældrekøb.

Et omvendt forældrekøb betyder, at barnet køber en bolig og lejer den ud til én eller begge af forældre. Det kan fx være, at barnet køber forældrenes nuværende bolig, hvorefter den lejes til forældrene.

Der kan være mange gode grunde til at lave et omvendt forældrekøb – måske ønsker forældrene en bolig tættere på børn og børnebørn, en lavere husleje eller at få frigivet en eventuel friværdi i deres egen bolig.

Mulighederne og vilkårene for et omvendt forældrekøb er de samme som ved et almindeligt forældrekøb.

 

Skattemæssige forhold og regler ved forældrekøb

Der er en del skattemæssige forhold og regler at tage højde for, hvis du ønsker at foretage et forældrekøb. Vi anbefaler derfor, at du sætter dig grundigt ind i reglerne.

Du kan søge mere viden på Skattestyrelsens hjemmeside her.

Forældrekøb i virksomhedsordningen (VSO)

Hvis du har en personlig ejet virksomhed, som fx en enkeltmandsvirksomhed, er virksomhedsordningen – også kaldet VSO – en af de beskatningsformer, som kan benyttes ved forældrekøb. Hvis du i forvejen anvender virksomhedsordningen på anden personlig ejet virksomhed, har du pligt til også at anvende virksomhedsordningen til dit forældrekøb.

For at anvende virksomhedsordningen er det bl.a. et krav, at der udarbejdes et regnskab, som opfylder bogføringslovens krav, og det vil ofte være nødvendigt at have en revisor til at udarbejde skatteregnskabet. Du kan få fradrag for den udgift i regnskabet.

Læs mere om virksomhedsordningen

Regler, når boligen skal sælges igen

Når du sælger boligen, skal du være opmærksom på, at du bliver beskattet af en eventuel fortjeneste, hvis den er steget i værdi. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og købsprisen inklusive købsomkostninger. Der gives desuden et fradrag på 10.000 kr. pr. år, du har ejet boligen – dog ikke i salgsåret.

Har du brugt virksomhedsordningen i de år, hvor boligen har været udlejet til dit barn, vil fortjenesten være en del af overskuddet ved udlejning i det år, boligen sælges. Det betyder, at beskatningen kan blive på op til 56 %, afhængigt af hvor høj en personlig indkomst du får.

Har du ikke anvendt virksomhedsordningen, eller undlader du blot at anvende den i det år, hvor boligen sælges, skal gevinsten ved salg af lejligheden medregnes i din kapitalindkomst. Har du en negativ kapitalindkomst – også efter at denne gevinst er medregnet – vil beskatningen være ca. 26-34 %. Får du som følge af gevinsten positiv kapitalindkomst, vil beskatningen være på ca. 38-43 %. Undlader du at anvende virksomhedsordningen, skal du være opmærksom på, at evt. opsparet overskud skal medregnes i den personlige indkomst.

Hidtil har der været en praksis om, at forældrekøbsboligen kunne overdrages til barnet +/-15% under den offentlige ejendomsvurdering, hvis boligen ikke var registreret som ”udlejet”, som følge af udlejning til dit barn. Overdragelse til denne lavere værdi er heller ikke længere mulig, hvis der gælder såkaldte ”særlige omstændigheder” ved forældrekøbsboligen. Det kan fx være, hvis boligen har været købt til en højere pris, barnet videresælger ejendommen til en højere pris, eller hvis ejendommen i øvrigt er belånt til en højere værdi. 15 %-reglen bliver ændret til en 20 %-regel, som følge af de nye offentlige ejendomsvurderinger.

Du kan læse mere om nye ejendomsvurderinger her.

Hvis du lider tab

Lider du tab, når du sælger boligen, kan du ikke trække dette fra i din indkomst. Du vil kun have mulighed for at bruge tabet, hvis du senere får en gevinst ved salg af en anden lejlighed eller ejendom, hvor du får en skattepligtig gevinst.