Andelsbolig - Få rådgivning til dit lån og købet her

Dit andelsboligkøb fra start til slut

Bliv klogere på processen, når du skal købe andelsbolig

Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig er en bolig, der er ejet af en andelsboligforening. Så når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen, men derimod en brugsret til en af andelsboligforeningens boliger. Du vil automatisk blive medlem af andelsboligforeningen, og som medlem ejer du en del af foreningens fælles formue og gæld. Selvom vi ofte bruger betegnelsen ”at købe en andelsbolig”, så betyder et andelsboligkøb reelt set, at du køber dig til en eksklusiv brugsret til en specifik bolig i andelsboligforeningen. Som andelshaver har du også ret til at være med i de beslutninger, der bliver taget i foreningen.

Er en andelsbolig det rette valg for dig?

At købe eller låne til en andelsbolig har både fordele og ulemper. Derfor er det en god idé, at du sætter dig godt ind i, hvad fordelene og ulemperne er, så du har gjort dig klart, hvad det præcis betyder for dig at købe og låne til en andelsbolig og hvad det vil sige at eje en andel i en andelsforening.

Når du skal låne til en andelsbolig, er det lovpligtigt, at du selv kan lægge en udbetaling. Der skal være tale om en passende udbetaling, og den udgør som tommelfingerregel minimum 5 % af den tekniske pris. Den ’tekniske pris’ er en sammensætning af indskuddet på selve andelsboligen, og den andel af fællesgælden i andelsboligforeningen, som du skal hæfte for.

Eksempel på 5 % af en teknisk pris

Hvad er et andelsboliglån ved Sydbank?

Et andelsboliglån er et banklån til andelsboliger. I Sydbank kan du bruge et andelsboliglån til flere ting. Det kan være, at du drømmer om din egen andelsbolig, og derfor gerne vil låne til en. Det kan også være, at du allerede har en andelsbolig, og har en masse idéer til istandsættelse og forbedringer, og gerne vil låne til det. En tredje mulighed kan være at tage et lån i den friværdi, du har i din andelsbolig, som du vil bruge på andre drømme. Uanset hvad du gerne vil låne til, låner du pengene med din andelsbolig som sikkerhed.

Sydbank Andelsboliglån er et lån, som du kan bruge i forbindelse med:

Køb af andelsbolig
Istandsættelse af andelsbolig
Belåning af friværdien i din andelsbolig

Hvad er forskellen på en andelsbolig og en almindelig bolig?

I en andelsbolig ejer beboerne i andelsboligforeningen ejendommen i fællesskab, hvorimod du ved køb af en ejerbolig, ejer boligen helt selv. Når du køber en andelsbolig, køber du altså ikke selve boligen, men derimod en brugsret til en af andelsboligforeningens boliger.

At købe en andelsbolig har både fordele og ulemper. Derfor er det en god idé, du sætter dig godt ind i, hvad fordelene og ulemperne er – fx sammenlignet med en ejerbolig, så du har gjort dig klart, hvad det præcis betyder at købe andelsbolig og eje en andel i en andelsforening.

Andelsbolig

Fordele

Vedligeholdelsesudgifterne er som regel foreningens ansvar. Det betyder, at du ikke står alene med det.
Du er en del af et fællesskab.
Købsprisen er ofte lavere for en andelsbolig, sammenlignet med en ejerbolig.

Ulemper

Flertallet bestemmer. Det betyder, at alle store beslutninger skal træffes i fællesskab. Her kan du være uheldig at være uenig i en beslutning, der bliver vedtaget.
Ved store ændringer eller ombygninger inde i lejligheden, kan du i nogle tilfælde være nødt til at få dem godkendt af bestyrelsen. I værste fald kan du ende i en situation, hvor ombygningen ikke bliver godkendt.
Når andelsboligen igen skal sælges, må du ikke selv fastsætte prisen, da den er fastsat af en maksimalprisfastsættelse.
Man må som sælger ikke kræve en pris, der overstiger maksimalprisen.
Renten på et lån til køb af andelsbolig er højere end ved en ejerbolig, da det ikke er muligt at få et realkreditlån og derfor skal lånet finansieres med et banklån.

Ejerbolig

Fordele

Du bestemmer selv over boligen, og skal ikke have godkendt ombygninger og eller renoveringer.
Hvis du ønsker et videresælge din bolig, kan du selv fastsætte/bestemme salgsprisen. På den måde er der også større mulighed for, at din bolig kan stige i værdi.
Mulighed for at låne op til 80 % i realkreditinstituttet, som ofte er billigere end en finansiering i banken.

Ulemper

Du skal betale skatter af boligen, herunder ejendomsskat og ejendomsværdiskat.
Du står selv for alt vedligeholdelse.
Typisk højere købspris ift. andelsbolig.

Hold øjnene åbne på andelsboligmarkedet

Det går rigtig stærkt på andelsboligmarkedet, på grund af den høje efterspørgsel, og det kan nogle gange betyde, at der bliver betalt overpris. Det kan være betaling af en ulovlig høj andelsværdi, betaling af ”penge-under-bordet” eller at salget er betinget af, at du skal købe nogle af sælgers møbler, gardiner mv.

Inden du køber en andelsbolig, har sælger pligt til at udlevere en række dokumenter, så du som køber kan orientere dig om andelsboligforeningens forhold, og særligt de økonomiske forhold, der ligger til grund for fastlæggelse af prisen for andelsboligen.

Vær opmærksom på, at det forventes, at du som køber gennemgår og forstår de udleverede dokumenter. Du skal bl.a. forholde dig til om prisen er beregnet korrekt. Hvis du ikke selv er i stand til at vurdere det, og har du en formodning om, at prisen kan være beregnet forkert, er det en god idé at få hjælp hos en advokat og i banken.

Rådgivning inden køb af andelsbolig

Vi anbefaler, at du starter andelsboligjagten i banken, så du ved, hvor meget du kan købe for. Ud fra dine behov, ønsker og økonomi, kan din rådgiver give dig et overblik over dine økonomiske muligheder, så du er sikker på, at dine boligdrømme matcher din økonomi.

Når jagten på din andelsbolig går i gang, er der nogle ting du skal huske at kigge efter. Hvis du får øje på en andelsbolig, der kunne være noget for dig, er det vigtigt, at du sætter dig ind i andelsboligforeningens økonomiske situation, og om der kunne være nogle mulige risici ved at købe en andelsbolig i foreningen. Disse oplysninger kan du finde i det såkaldte nøgleoplysningsskema, som foreningens administrator eller bestyrelse udarbejder for sælger.

Udover nøgleoplysningsskemaet, er der en række andre faktorer, vi vil anbefale, at du som køber sætter dig ind i, inden du underskriver købsaftalen på din nye andelsbolig.

Boligafgift

Når du skal købe en andelsbolig, er det vigtigt, at du forholder dig til, hvordan den månedlige boligafgift er sammensat. Boligafgiften er en del af din fremtidige husleje sammen med en potentiel udgift til et evt. andelsboliglån. Boligafgiften indeholder som regel en ydelse til foreningens realkreditlån, vedligeholdelse, ejendomsskatter osv. Det er forskelligt om den også indeholder forbrugsudgifter såsom vand, varme osv.

Vedtægter

Det er også værd at vide, at når du køber en andelsbolig, og bliver andelshaver, bliver du samtidig også ansvarlig for en del af foreningens gæld. Hovedreglen er, at du som andelshaver kun hæfter med dit indskud for de forpligtigelser, der vedrører foreningen. Denne form for hæftelse kaldes for en begrænset solidarisk hæftelse. Det vil sige, at hvis din andelsboligforening går konkurs, mister du hele det indskud, du betalte, da du købte din andel.

Der findes dog en undtagelse til den ’begrænsede hæftelse’, der kan bruges, hvis en kreditor har taget forbehold for, at andelshaverne hæfter personligt og solidarisk for gælden. I dette tilfælde kan du som andelshaver komme til at hæfte for hele gælden og med hele formuen.

I vedtægterne finder du også info om hvorvidt du må udleje din andelsbolig. Det kan have betydning, hvis du fx har planer om udlandsophold eller lignende, og gerne vil udleje din andelsbolig i den mellemliggende periode.

Vedligeholdelsesplan

Mange foreninger udarbejder en vedligeholdelsesplan for de næste mange år. Her kan du se hvilke konkrete projekter andelsboligforeningen har planer om, og om det er projekter som de har sparet op til, eller om de skal ud at låne penge til det. Hvis andelsboligforeningen skal ud at optage lån til finansieringen af kommende projekter, kan det komme til at betyde en stigning i din månedlige boligafgift.

Regnskab

I regnskabet kan du se om andelsboligforeningen fx har en opsparing. Det kan også give en indikation af, hvor robust andelsboligforeningen er. Hvis foreningen har en opsparing, kan det betyde, at de selv kan finansiere kommende projekter. Det betyder også, at de har noget at stå imod med, hvis der kommer uforudsigelige udgifter. Hvis andelsboligforeningen har underskud, er det vigtigt at forholde sig til om der er en forklaring på det. Det kan være, at de har renoveret meget det sidste år, men kan dække udgifterne ved hjælp af foreningens opsparing, og så er underskuddet ikke så negativt.

Lån

Det er vigtigt at kigge nærmere på, hvilke konkrete lån der er i andelsboligforeningen, da det kan have stor indflydelse på den månedlige boligudgift. Hvis der fx er afdragsfrie lån, hvor afdragsfrihed udløber indenfor de næste par år, vil det typisk betyde, at boligafgiften stiger. Eller er der tale om variable eller faste lån? Og hvor lang er løbetiden? Skal lånet rentetilpasses indenfor den nærmeste fremtid, og er renterne steget væsentlig, vil det typisk også betyde en stigning i boligafgiften.

Erhvervslejemål

Vær nysgerrig på om der er erhvervslejemål i andelsboligforeningen. Hvis du finder ud af, at der er erhvervslejemål i andelsboligforeningen, er det en god idé, at du forholder dig til hvilket erhverv, der drives. Er det en tandlæge, der har ligget der i 15 år eller er det en døgnkiosk, som ofte skifter ejer? Det kan have en betydning, fordi du skal være med til at dække/finansiere den manglende indtægt for huslejen, hvis erhvervslejemålet pludselig står tomt i en længere periode.

Vurderingsmetode

Prisen på en andelsbolig bliver i modsætning til en ejerbolig ikke udelukkende styret af udbud og efterspørgsel. Prisen bliver bl.a. bestemt af andelsboligloven. Det kan derfor være svært at vurdere om den givne pris er retfærdig.

Der findes tre forskellige metoder til at fastsætte prisen på en andelsbolig, og det kan være en god idé at sætte sig ind i hvilken metode andelsboligforeningen har brugt.

Anskaffelsesprisen
Valuarvurdering
Offentlige ejendomsvurdering

De fleste foreninger bruger den offentlige vurdering eller valuar vurdering. En valuar vurdering tager udgangspunkt i, hvad en ejendom skal koste, hvis den blev solgt her og nu som udlejningsejendom. Denne vurdering er altså også meget afhængig af renteniveauet, som kan have store op- og nedsving.