Er det nu, du skal sælge den forældrekøbte lejlighed?

Når de nye vurderinger efter den seneste udmelding fra Skattestyrelsen bliver sendt ud i midten af 2020, forventer mange boligejere i de større byer en stigning i de offentlige ejendomsvurderinger.

På grund af den forventede stigning kan det derfor være en god ide at overveje, om det er nu, man skal sælge eller overdrage lejligheden til sit barn. Stiger lejlighederne voldsomt i værdi efter den nye vurdering, kan en overdragelse eller et salg af en forældrekøbt lejlighed blive mindre fordelagtig.

Salg af forældrekøbt lejlighed – oversigt over dine muligheder

Skattekonsulent Clemen Nørr Olsen fra Sydbanks skatteafdeling har her samlet en række gode råd om salg, finansiering og skat, som giver dig overblik over dine muligheder.

Sælg den forældrekøbte lejlighed til dit barn til 15 % under den offentlige vurdering

De nuværende regler giver dig mulighed for at sælge eller overdrage lejligheden til en pris svarende til den offentlige vurdering minus 15 %. Sætter du prisen lavere, vil salg eller overdragelse blive betragtet som en gave til barnet. Fra politisk side er der dog lagt op, til at ”15 %’s-reglen” skal erstattes af en "20 %’s-regel" som en del af den kommende boligskattepakke.

Vær opmærksom på, at følgende betingelser bl.a. skal være opfyldt, for at salg eller overdragelse kan ske til den offentlige vurdering minus 15 %:

  • Lejligheden må ikke vurderingsmæssigt være registreret som ”udlejet” hos vurderingsmyndighederne.
  • Ejendommen må ikke indgå i næringsbeskatning hos forældrene (kan fx være tilfældet, hvis forældrene har en professionel tilknytning til ejendomsmarkedet).
  • Der må ikke være ”særlige omstændigheder”, der antyder, at den faktiske markedsværdi for lejligheden overstiger den offentlige vurdering minus 15 %. Fx må der ikke foreligge en højere mæglervurdering, og dit barn må heller ikke efter kort tid sælge lejligheden videre til en væsentlig højere pris.

Find den rigtige form for finansiering – både for dig og for dit barn 

Overvejer du at overdrage eller sælge den forældrekøbte lejlighed til dit barn, anbefaler vi, at du tager bankens eksperter med på råd, inden du går i gang. Vi kan rådgive om fordele og ulemper ved de forskellige former for finansiering og særlige skatteforhold, både i forhold til dig og dit barn.

Hvis du ønsker at gøre købet så billigt for dit barn som muligt, kan du typisk overveje en af disse muligheder:

Udstedelse af anfordringsgældsbrev – hvis du fx ikke ønsker, at dit barn skal betale renter og afdrag

Du har mulighed for helt eller delvist at indgå i sælgerfinansiering ved at udstede et anfordringsgældsbrev til barnet.

Det er en fordel for dit barn, da der ved anfordringsgældsbreve i familieforhold ikke er noget krav om, at barnet skal betale rente og afdrag. Samtidig har du mulighed for efterfølgende at nedbringe barnets gæld i form af gaver.

Vær dog opmærksom på, at det ikke må fremgå i gældsbrevet, hvis det er tanken, at gælden på sigt skal nedbringes ved, at du giver dit barn en gave. Hvis det er tilfældet, vil Skattestyrelsen anse gaven for givet på forkant.

Foræring – hvis du ønsker, at dit barn skal modtage lejligheden som gave

Du kan overdrage lejligheden helt eller delvist som gave ved at sende en gaveanmeldelse til Skattestyrelsen. Der skal afregnes 15 % i gaveafgift af den del af værdien, der overstiger bundgrænsen for afgiftsfrie gaver. Den udgør i 2018 64.300 kr. for hver af forældrene.

Har du allerede givet andre gaver til barnet, i det år hvor lejligheden overdrages som en gave, skal den afgiftsfrie bundgrænse reduceres med værdien af disse gaver.

Dit barn skal kreditgodkendes inden køb eller overdragelse

Skal købet finansieres med bank- eller kreditforeningslån, skal barnet kreditgodkendes inden overtagelse. Er købet delvist finansieret med anfordringsgældsbrev, skal gældsbrevet også indgå i kreditvurderingen.

Hvad med skatten?

Du skal betale skat af fortjenesten ved salg af forældrekøbt lejlighed:

  • Hvis du sælger en forældrekøbt lejlighed, vil du som udgangspunkt skulle betale skat af den fortjeneste, du opnår ved salget. Den skattepligtige fortjeneste skal opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Det er forholdsvist komplekse regler, og vi anbefaler, at du kontakter en revisor for at få foretaget en beregning.
  • Har du på et tidspunkt selv boet i lejligheden, mens du har ejet den, kan du sælge lejligheden skattefrit. For at Skattestyrelsen vil acceptere et skattefrit salg, skal dit ophold i lejligheden kunne betragtes som varigt ophold, og lejligheden skal samtidig have fungeret som din primære bolig.
  • Dit barn kan opnå skatterabat ved udlejning

Vælger dit barn at leje et værelse ud fx til en medstuderende, bliver dit barn omfattet af reglerne om værelsesudlejning.

Som ejer har dit barn efter de nugældende regler et skattemæssigt bundfradrag ved værelsesudlejning på 1 1/3 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Bundfradraget udgør dog altid minimum 24.000 kr. Og hvis lejligheden fx har en offentlig ejendomsvurdering på 2.000.000 kr., kan dit barn leje et værelse ud for op til 26.600 kr. årligt, uden at betale skat af lejeindtægten.

Kontakt banken, hvis du overvejer at sælge en forældrekøbt lejlighed

Sydbanks hold af specialister og rådgivere kan hjælpe dig med at få overblik over de forskellige muligheder, så du kan finde den rigtige løsning.

Hør mere

Læs om Sydbanks tilbud til Private Banking-kunder


Næste artikel